一、房地产证券化的性质条件及在我国发展的障碍（论文文献综述）
罗樱浦[1]（2020）在《房地产证券化的机制与效应-动态模型与数量分析》文中研究说明目前,我国房地产市场面临供需不匹配、基础价格高、投机现象严重等问题。企业普遍存在负债高、融资难、风险大等特点,严重影响到金融市场的稳定与实体经济的发展,房地产金融改革迫在眉睫。房地产证券化,作为一种新型融资模式,逐渐受到政府的重视,现有理论也已颇为丰富。但为了从数据的角度阐述房地产证券化的效果,本文采用了动态随机一般均衡模型来进行量化分析,通过引入租赁住房证券化的形式,研究房地产证券化对各部门的影响以及在该模式下货币政策的效果,并与房地产未证券化下的结果进行对比。通过研究结果显示,在引入房地产证券化之后,技术进步对各部门所产生的冲击相对房地产未证券化时显着减小。受冲击影响,房地产企业提高了证券化比例,不仅更好地解决了企业的融资问题,而且增加了租赁住房供给,改善了目前房地产市场的供给结构,缓解了城市居民的住房难题。同时,在保证房地产总产出水平下,有效的刺激了消费品市场的增长。此外,通过研究货币政策冲击效果可以发现,在房地产未证券化时,中央银行抑制投机需求的调控效果较弱,不仅会导致房价上涨,而且使得房地产总产出水平降低,加剧了城市居民购房难的问题,不利于维护社会的稳定。而在房地产证券化背景下,央行通过提高利率来抑制居民炒作住房,改变房地产商融资模式,增加房地产商自筹资金占比,带动消费品市场发展的效果相比房地产未证券化时大大提高。此外,随着房地产证券化比例增加,房地产抗冲击能力显着提高。最后,本文基于房地产证券化DSGE模型,分析了目前房地产证券化在中国实践中存在的主要难点。经计算,我国产权型住房与租赁型住房的理论效用比约为250,而美国市场仅18.52;此外,我国房地产证券化资本市场投资回报率偏低也是阻碍房地产证券化发展的一大难点。鉴于以上研究,本文最终提出了相应的结论与建议。
刘伟[2]（2020）在《长租公寓REITs融资组织效率研究》文中指出随着中国城市化进程的不断深入和人口的大规模流动,城市房价不断高企,租售比严重失衡,为此国家颁布“租售同权”的各项政策,大力支持长租公寓的发展,而不同发展背景的运营商也纷纷试水。但与此同时,长租公寓发展的各项问题也不断涌现,其中融资难问题最为突出,而且目前所采用的“类REITs（Real Estate Investment Trust Founds,房地产投资信托基金）”融资模式的持续性比较弱、组织效率比较低,难以支持长租公寓的规模化发展。因此有必要对长租公寓REITs融资组织效率进行探讨。首先,基于REITs融资组织的构成,对长租公寓REITs组织形式和参与主体的关系进行分析,提出长租公寓REITs融资组织效率的静态与动态两个层面的内涵,并以此为基础结合期望效用理论和交易成本理论提出长租公寓REITs融资组织效率的测度方法,为之后长租公寓REITs融资组织效率的分析提供了理论来源与方法支持;其次,在一般化研究假设与参数设定的基础上,对两种组织形式下参与主体博弈模型进行构建与分析,得出相应的对比分析结果,并在此基础上进一步分析长租公寓REITs融资组织效率影响机制,从组织交易成本与参与主体风险规避程度两个方面构建了长租公寓REITs融资效率影响机制模型,为效率化组织基本框架的构建与组织效率保障机制的设计奠定了基础;然后,结合组织理论,提出长租公寓REITs融资效率化组织构建的基本思想与原则,从组织个体选择与组织选择两个角度,根据外部环境指标的具体情况,对长租公寓REITs融资组织发展的动态阶段进行划分,并以此构建出长租公寓REITs融资效率化组织的基本框架,为我国长租公寓REITs融资组织的组建和发展提供了借鉴;然后,结合机制设计理论,从优化参与主体选择、保证个体目标一致、优化组织信息共享的角度对组织合作效率保障机制进行设计,保证组织的效率性;从组织内部风险规避、外部风险监督管理以及组织安全退出的角度对组织合作风险防范机制与退出机制进行设计,保证了组织的持续性与稳定性;最后,以美国最大公寓类REITs运营商EQR为案例进行分析发现:EQR的“UP-REITs”合伙经营性组织,属于公司型的组织形式,并且具有较高的组织效率,其多年快速的发展说明了也说明其具有较高的持续性与稳定性,为中国长租公寓REITs的发展提供了借鉴。本文共包括49幅图,53个表,161篇参考文献。
李颖[3]（2019）在《我国房地产信托投资基金（REITs）法律规则的完善》文中研究说明目前我国经济正处于转型的重要阶段,房地产领域在一定程度上已经进入存量时代,加快推进REITs发展势在必行。过去几年里,我国虽然没有国际上标准的REITs出现,但类REITs发展迅猛,截止2018年底,我国共发行43支类REITs,累计发行金额超过900亿元人民币,相关产品不断寻求创新,产品结构不断优化。在法律层面,国家有关部门陆续出台新的规定,试图为REITs发展扫除障碍,但是随着REITs的深入发展,我国现行法律框架中不符合其发展的部分也日益明显。我国《证券法》、《信托法》、《税法》等法律中均存在与REITs发展背道而驰的规定。现阶段我国并没有关于REITs的专项立法,关于REITs的法律规定散见于诸多法律文件中。为了推动我国REITs有序发展,本文将阐明我国现行法律中存在的问题,并就我国REITs的立法体例选择以及部门法完善提出建议。
陈筱竹[4]（2019）在《基于PPP+REITs的养老地产规模化发展融资模式研究》文中研究说明我国社会老龄化程度不断加深,既体现在老年人口规模增大,还体现在高龄、空巢、失能老人的比重不断上升。未来我国退休的第一批中产阶级将产生大规模的养老需求。作为养老及服务产业核心和载体的养老地产登上时代舞台,但国内养老地产的发展规模远远达不到老龄化压力下社会老年人群体的养老要求。尽管国家不断给予全方位的政策支持以引导养老地产的健康发展,但由于建设及运营成本高昂,且国内房地产市场融资环境收紧,造成养老地产融资渠道单一,难以从资本市场取得足够的发展资金,我国养老地产整体呈现出发展水平低下,发展规模不足的态势。建立高效率的融资渠道以推动我国养老地产的规模化发展,缓解我国普惠性养老压力,帮助老年人群体有尊严的度过晚年生活成为了亟需解决的社会问题。养老地产的规模化发展要打通资金渠道,重点关注资金后期的注入与退出以实现滚动开发。总结成熟养老地产的融资经验得出,养老地产发展需要肯定政府在养老地产融资中占据主导地位并在最大程度上实现投资主体多元化;同时养老金融的发展能直接促进养老地产市场的繁荣,尤其以REITs模式最为显着。本文提出了结合PPP与REITs联动的养老地产发展融资模式,以PPP模式引入政府责任与社会资本,充分结合政府与民营企业的优势;以REITs模式进一步引入社会闲散资金并建立养老地产投资主体的资本退出机制,使民营企业能释放资金投入新的养老地产的开发中,实现滚动开发,达到促进养老地产的规模化发展目的。本文分析在现有环境下引入PPP模式与REITs模式的必要性。同时本文在对PPP模式与REITs模式的契合点进行分析的基础上,进行了PPP+REITs养老地产模式的模型构建、运作流程的探讨,分析该模式收益分配与风险分担机制。通过从供、需两侧的角度来分析该模式在我国现行环境下的可行性,从政策、经济、社会与技术四个方面分析PPP+REITs养老地产发展融资模式所面临的问题,并根据分析结果提出在我国发展PPP+REITs养老地产的相关建议。PPP+REITs养老地产模式从消费端看能提供以养老服务为核心的养老住宅,具有产品属性;从投资端看又是可以在证券市场流通的一种投资工具,此兼具金融属性。从产品属性出发,PPP+REITs养老地产融资模式极大程度扩大了养老地产的融资渠道,其有效的资本退出机制使养老地产开发商具备滚动开发的能力,促进养老地产规模化发展;从金融属性出发,打破了社会投资者投资养老地产的壁垒,使社会资本享受到养老地产发展的红利,提高社会资本的有效利用率。
王皖君[5]（2018）在《房地产投资信托基金（REITs）的价值增长机制分析及策略研究》文中指出在社会经济发展的推动下,这十几年来我国房地产业呈现出持续高速发展的势头。由于房地产业是典型的资金密集型产业,其快速发展形成了巨大的资金需求,对我国金融系统也带来了一定冲击。房地产业的发展状况也直接影响着国家经济和金融水平。房地产投资信托基金（以下简称REITs,Real Estate Investment Trusts）的出现,为房地产融资提供了一种全新的资产证券化工具,有效满足了房地产业的资金需求并提升了资金的流通性,因此受到了很多国家的认可与支持,成为重要的一种房地产融资形式。自1960年REITs诞生于美国至今,目前全球已有37个国家或地区推行了REITs立法,正在考虑推行REITs的国家包括中国、印尼、波兰和瑞典等8个国家。在推广REITs的过程中,我国政府这十年来,力度逐渐加强,在2018年最新两会上,REITs再次被纳入议题。3月13日,十三届全国人大代表、中国人民银行广州分行行长王景武在全国两会提出提案称,公募REITs对防控金融风险意义重大,建议因地制宜尽快推出公募REITs管理办法。本文通过定性、定量等分析法,提出REITs价值增长的具体机制及增长要素,以发达国家现行REITs数据为研究基础,分析内部增长的源泉和外部增长的方式并作出具体实证分析,陈述了各要素对REITs增长的贡献程度和方式,并以此提出了REITs价值增长的对策及政策建议。全文共七章。第一章的内容主要是阐述了REITs市场研究的背景、意义和国内外相关研究情况。第二章的内容明确了REITs的基本概念,并对其他相似概念进行类比;运用FFO、AFFO指标、NAV净值模型、P/FFO或P/AFFO模型及现金流折现模型,总结了市场对REITs价值进行估值及预估的方法。第三章详细论述了REITs价值增长的机制,主要包括内部增长机制和外部增长机制。首先文章阐述了内部增长的主要要素,包括租金增长、租户升级、物业翻新以及资本再循环的方式;其次阐述了外部增长的主要渠道,包括收购、开发等外部增长方式。REITs价值增长可以通过其蓝筹股的业绩增长来体现,本章的最后部分,总结归纳了世界范围内REITs蓝筹股的特征及表现,包括管理团队的素质、额外的内部增长机会、良好的物业区位优势、业绩记录跟踪以及资产负债表的强健程度。第四章对内部增长机制要素进行回归分析,建立模型,选取新加坡整体REITs市场为研究对象,通过对相关数据和指标体系的分析,做出VAR脉冲分析及因素方差分析并得出相应结论:无论是外部宏观、行业中观和选取的微观要素都对REITs增长有影响,但各自影响的程度与方向不一样。其中,租金增长是影响REITs增长的源泉与可控要素,提高租金的能力,是REITs内部增长的决定因素。现实情况下,租金率还能够随宏观、行业环境的提高而增长,意味着更高的租金收入使得REITs的资产价值不断有内生的能力。第五章用中国香港越秀地产REITs 2008—2017年相关数据,实证分析并购、开发带来的非租金增长的增长要素对REITs价值外部增长的影响。首先本章对越秀房产信托基金的增长数据进行总结分析,包括其十年的内部增长与外部增长表现并作出增长函数模型,通过模型的计量分析,尤其阐述了越秀信托基金的外部增长要素。2008年开始越秀REITs通过外部收购的形式,收购了多样的资产,改变了单一租金收入来源的状况,特别是2012年斥资134.4亿元收购广州国际金融中心（国金中心）后,国金中心中包含了诸如酒店等多种形态的收入形式,使得非租金收入这一外部增长对越秀的收益率增长做出了显着的正向的贡献。第六章首先列举了国际惯用对蓝筹REITs进行估值的模型和方法;然后选取美国、澳大利亚、英国、新加坡及中国香港共8只蓝筹REITs,对其绩效进行归纳分析,通过对蓝筹股的实证分析我们得出结论:蓝筹股REITs的业绩,无论是股本回报率、资产回报率还是股本乘数方面,都有较好且稳定的成绩,是比较理想的固定投资类产品;其次,从物业涉及的类型来看,依据研究样本商业地产的投资回报率会高于其他物业类型,尤其显着高于多样化地产经营的单位业绩。第三部分运用资本定价模型CAPM来测度国际知名蓝筹REITs的绩效价值,并与金融业、制造业、科技类企业分析比较,从而找出REITs呈现的绩效价值特性。综合而言,蓝筹REITs具有和科技行业一样具有较好的绩效价值,但各企业的价值呈现不太一样,有的绩效价值更多体现在其超额的Alpha收益上,而有的企业绩效价值更多的体现在其相对稳定的风险上。第七章研究REITs价值增长的策略和政策,从内部增长的租金增长、物业翻新、租户升级三个角度分别陈述相关策略;从收购、开发两个方面陈述外部增长策略;通过对委托代理理论模型的分析提出更有利于蓝筹公司经营管理的治理机制;最后从宏观角度,结合我国目前REITs发展现状,提出相关政策建议。本文对目前发行的房地产投资信托基金价值增长影响因素进行实证分析,以期待硏究结果对房地产投资信托基金发展有一定的启示,同时希望本硏究能够在理论上可以弥补目前国内对REITs硏究的不足,丰富REITs价值增长理论和方法,为市场收益管理的研究奠定理论基础。本文立足于大量与REITs相关的统计数据和市场收益管理理论,一方面为REITs市场收益管理研究提供理论支持,另一方面为REITs市场收益管理提供实践价值。
王敏磊[6]（2018）在《我国房地产企业资产证券化融资研究 ——以J企业发行CMBS为例》文中研究说明中国楼市已经进入存量时代,由于房地产行业具有投资周期长、投资金额大、市场流动性差等特点,从而导致资金短期性和开发长期性之间不匹配的矛盾一直存在。2016年末,国家政策开始限制房地产公司发债的规模,房地产企业融资形势不容乐观,”资金短缺”的呼声不断增高。在一、二线城市,大型房地产企业遇到了新挑战,无论是在拿地阶段的资金监管收紧,还是在销售阶段各地政府对高端商品住宅的限购限贷限价措施,亦或是对商办类物业要求开发商持有运营1 0到20年的政策限制,这些都会加大地产开发商的资金压力,越来越多的开发商开始筹划和尝试资产证券化等创新工具,从存量资产尤其是从成熟运营的商业房地产中寻找新的融资方式。发展房地产证券化有助于解决中国房地产企业的资金瓶颈困境,完善不动产的投资主体范围,改善融资和市场环境。资产证券化作为资本市场上重要的融资方式,不仅能有效降低融资成本,而且对于增强资本流动性具有明显优势。因此,研究资产证券化在房地产领域使用及其推广将会具有一定的现实意义和理论参考价值。文章在研究过程中,首先介绍了资产证券化的相关理论,并分析资产证券化在我国房地产领域应用的现状,包括资产证券化在房地产企业的应用形式、应用的必要性和可行性。接着用案例分析的方式阐述如何在我国房地产领域引进资产证券化这一工具,介绍2016年J公司发行的国内首例交易所挂牌的符合国际标准的商业物业按揭支持证券（CMBS）产品,分析其具体模式设计和应用结果。J企业作为房地产行业中实施资产证券化的典型代表,能够在严峻的大环境中依然保持稳定甚至更高的增长,得益于其新兴融资方式的引进。房地产证券化是一项复杂的系统工作,涉及面广,技术要求高,而配套的金融市场完善度仍有待提高,房地产行业的发展依旧不甚规范,金融创新在国内仍有很长的路要走。文章最后总结了我国房地产资产证券化应用中存在的几方面问题,还对应的提出了法律层面,税收层面,计划管理人能力方面,投资者层面,信用评级和信息披露层面的发展建议。
张立群[7]（2015）在《房地产证券化风险预警研究》文中认为近年来,房地产业的发展主要依靠银行贷款,所以银行的信贷政策对其发展起到了很大的制约作用。可以说,房地产业发展的瓶颈之一便是融资困难。此时,房地产证券化便成为解决这一问题的重要方法。2005年房地产证券化在我国开始进行试点。在经历了停滞、重启,尤其是在2014年9月30日央行下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（俗称央行930新政）之后,房地产证券化必将是一个不可阻挡的趋势。而在房地产证券化过程中不可避免地会出现一些风险,对于房地产证券化的风险预警就显得十分重要。所以本文致力于构建房地产证券化的风险预警系统。本文在研究中采用了文献研究、比较研究和定性与定量相结合的研究方法。首先从系统性和非系统性两个方面,对房地产证券化的风险进行了识别。然后基于商业银行风险预警指标体系,结合后金融危机的背景和房地产证券化给商业银行带来的新特点构建了房地产证券化风险预警指标体系,并确定了指标的预警区间。最后构建了房地产证券化风险预警系统的运作流程,包含三个模块:风险识别模块、预警处理模块和风险对策模块。本文以中国建设银行发行的建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托（简称建元2007-1）为例进行了研究。以风险预警的三个模块为基础,分析了建元2007-1的主要风险,构建了预警处理模块的流程,并提出了针对性的风险对策。本文认为虽然房地产证券化的相关数据并不完备,但从整体来看,建元2007-1的风险处于可控的正常状态中。随着央行930新政的实施,房地产证券化必然大规模推广与深入,对房地产证券化的风险预警工作不可轻视,必须引起足够的重视。
李建树[8]（2012）在《房地产投资信托法律问题研究》文中进行了进一步梳理如今，我国的房地产业呈现出了高速发展的态势，但在房地产企业的资金来源渠道方面，我国房地产企业一贯依靠银行贷款，这样不仅使得其融资渠道单一，也增加了银行业的经营风险。在这种情况下，房地产企业必须要寻求更多的融资渠道，以获得更多的资金支持，同时达到分散银行业风险的目的。由于人们生活水平的不断提高，人们对投资房地产业的需求也越来越大，但房地产的不可分割性、需求资金量大等特点，使得普通的中小投资者根本就不敢问津于房地产业。所以我国急需在房地产企业和投资者之间建立一个有效的投资工具，来解决房地产企业“融资难”和投资者“投资难”这两个问题。本文以在房地产企业和投资者之间建立房地产投资信托（REITs）制度为视角，对房地产投资信托的基础理论进行了阐述，提出了我国发展房地产投资信托面临的法律制度障碍。考察了其他国家或地区的房地产投资信托制度，同时借鉴其经验，从法律层面上对我国发展房地产投资信托进行了研究，围绕如何在我国对房地产投资信托进行专项立法、如何完善房地产投资信托相关的法律制度展开讨论。本文的正文共分四部分。第一部分为REITs的基础理论。主要从法律制度和学理上阐述了REITs的定义，并提出了本文对房地产投资信托的定义。通过对美国REITs制度的考察，介绍了房地产投资信托制度的起源。按REITs的资金投资方向、组织结构、募集资金方式、运作方式四方面对REITs进行了分类，并对每种类型的REITs都做了详细的分析和比较，得出房地产投资信托作为一种投资工具所具有的特征及优势。通过对REITs制度认识，辨析了REITs与房地产投资基金、证券投资基金、房地产信托、房地产证券化等类似概念的异同，通过与这些概念的比较，发现其优越性。第二部分为我国大陆地区REITs发展的历史沿革以及发展REITs在我国所面临的障碍。本文选取了从上世纪90年代初的“万国投资券”到2005年“越秀REITs”在港上市这段时期，总结了这一时期REITs制度（包括类似REITs的制度）在我国大陆地区发展历史，进而分析了目前在我国大陆地区发展REITs面临的障碍，主要包括《证券法》对“证券”的定义过窄，《信托法》对信托财产的转移规定不明确，信托财产登记制度的缺失以及税法对房地产投资信托制度造成双重征税等方面的障碍。第三部分评析其他国家和地区REITs的法律制度。主要对象为美国、日本、香港、台湾这些国家和地区，通过对以上国家和地区关于REITs的立法角度、组织结构、税收优惠、收益来源及分配等方面的法律制度分析，从而总结他们的经验，得到完善我国REITs法律制度的启示。第四部分对构建我国REITs法律制度提出建议。本部分首先从房地产企业的角度、投资者的角度、银行业的角度来分析了在我国发展房地产投资信托的必要性，然后对我国制定REITs专项法律做出了设想，在房地产投资信托的设立、运行、退出等法律制度方面提出了建议，同时对如何清除前文提出的法律制度障碍进行探讨，主要从完善《公司法》、《证券法》、《信托法》等法律制度方面提出建议。
黄超焕[9]（2011）在《房地产证券化法律制度的SWOT分析》文中进行了进一步梳理房地产证券化是当代经济、金融证券化的典型代表,是我国经济发展的必由之路!其法律制度则契合了房地产市场和金融市场的重要实践,融合了经济法和民商法众多法律制度的设计,已成为房地产、金融与法律学科的重要研究课题。本文拟就这一课题做一综合分析研究,以期对该课题的问题解决及制度建设提出一些有参考价值的意见。本文将以独特的SWOT分析方法和分析范式来综合研究房地产证券化法律制度自身的优劣势及其发展所面临的机会与威胁,并据此提出在我国构建完善的房地产证券化法律制度的对策建议。希望能以一种创新性、开拓性的研究视野为这法律制度的社会实践做一些有意义的探索。本文首先以房地产证券化和SWOT分析法的有关原理内容作为背景切入点,再以内外部两个分析维度对房地产证券化法律制度本身的优劣势及其发展所面临的机会与威胁等四个象限进行全方位的系统分析,最后据此提出在我国构建完善的房地产证券化法律制度的对策建议,落归到中国实践的实点。文章的主要内容简述如下：第一章：概述。该部分将从房地产证券化、SWOT分析法及两者的关联点等三个方面的基本法理、原理内容展开,进行必要的背景、制度介绍,以提供本文后续分析的基本理论与制度支持。第二章：房地产证券化法律制度的优势分析（S）。该部分将对房地产证券化法律制度自身所具有的运行优势及我国的独特优势等进行阐述,以证该制度本身之魅力及存在之必要。第三章：房地产证券化法律制度的劣势分析（W）。该部分将对房地产证券化法律制度自身在运作和实践中所遇到的各种法律问题、制约因素及障碍与不足进行深入分析,以揭该制度自身之缺陷及修正之范围。第四章：房地产证券化法律制度的发展机会分析（O）。该部分将对房地产证券化法律制度发展中存在的各种配套制度、基础规范、现实基础等有利条件进行可行性与机遇性分析,以表该制度发展之助动因素及可往之方向。第五章：房地产证券化法律制度的发展威胁分析（T）。该部分将结合美国次贷危机的成因与警示分析,对房地产证券化法律制度发展所面临的各种外部威胁、挑战、风险因素进行分析,以示该制度发展之不利影响及克服之路径。第六章：用SWOT分析法构建我国房地产证券化法律制度的思考。在分析了房地产证券化法律制度的优劣势及面临的发展机会与威胁因素的基础上,以SWOT矩阵分析思路,得出把握机遇、迎接挑战、发挥优势、克服劣势之结论,并提出相应的完善与发展该法律制度之各方面对策建议。综上所述,尽管存在劣势,也面临着种种威胁因素,但房地产证券化法律制度自身存在很多优势,我国也拥有很好的发展该法律制度的机遇。因此,我们应抓住机遇,消除威胁,发扬优势,克服劣势,借鉴国外成功经验,并结合我国实际国情,积极创新,走出一条适合中国本土化发展的房地产证券化法律之路!
吴洋[10]（2011）在《我国房地产金融产品风险防范研究》文中提出近年来,我国房地产金融市场发展迅速,产品种类日趋丰富,产品规模逐年扩大,产品质量不断提高,逐步形成了以房地产信贷为基础,房地产证券、房地产信托和房地产保险为补充的房地产金融产品体系。但是,基于我国目前正处于经济转型期,市场结构还不完善,房地产金融产品风险是不容忽视的。本文以房地产信贷、房地产证券化、房地产投资信托基金三大类产品为研究对象。采用实证分析和规范分析、定性研究和定量研究相结合的方法,从微观和宏观两个层面深入研究每种产品面临的主要风险。同时,结合我国实际情况,并借鉴美国风险管理的丰富经验,以及次贷危机的深刻教训,提出防范我国房地产金融产品风险的对策建议,以期在降低房地产金融产品风险的前提下,实现金融对房地产业的最大支持,促进我国房地产业的长期稳定和健康发展。本文认为构建我国房地产金融产品风险防范总框架,关键要从两方面着手：其一是构建良好的宏观环境,其二是建立科学的风险防范体系。只有在良好的市场环境、信用环境、人才环境和法制环境背景下,以政府监管和机构自律相结合的自上而下、统一协调的风险防范体系才能发挥最大的效用。两者相辅相成、缺一不可。
二、房地产证券化的性质条件及在我国发展的障碍（论文开题报告）
（1）论文研究背景及目的
此处内容要求：
首先简单简介论文所研究问题的基本概念和背景，再而简单明了地指出论文所要研究解决的具体问题，并提出你的论文准备的观点或解决方法。
写法范例：
本文主要提出一款精简64位RISC处理器存储管理单元结构并详细分析其设计过程。在该MMU结构中,TLB采用叁个分离的TLB,TLB采用基于内容查找的相联存储器并行查找,支持粗粒度为64KB和细粒度为4KB两种页面大小,采用多级分层页表结构映射地址空间,并详细论述了四级页表转换过程,TLB结构组织等。该MMU结构将作为该处理器存储系统实现的一个重要组成部分。
（2）本文研究方法
调查法：该方法是有目的、有系统的搜集有关研究对象的具体信息。
观察法：用自己的感官和辅助工具直接观察研究对象从而得到有关信息。
实验法：通过主支变革、控制研究对象来发现与确认事物间的因果关系。
文献研究法：通过调查文献来获得资料，从而全面的、正确的了解掌握研究方法。
实证研究法：依据现有的科学理论和实践的需要提出设计。
定性分析法：对研究对象进行“质”的方面的研究，这个方法需要计算的数据较少。
定量分析法：通过具体的数字，使人们对研究对象的认识进一步精确化。
跨学科研究法：运用多学科的理论、方法和成果从整体上对某一课题进行研究。
功能分析法：这是社会科学用来分析社会现象的一种方法，从某一功能出发研究多个方面的影响。
模拟法：通过创设一个与原型相似的模型来间接研究原型某种特性的一种形容方法。
三、房地产证券化的性质条件及在我国发展的障碍（论文提纲范文）
（1）房地产证券化的机制与效应-动态模型与数量分析（论文提纲范文）
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 第一章 引言 |
| 第一节 研究背景 |
| 第二节 研究意义 |
| 第三节 研究内容、创新与不足 |
| 第二章 文献综述 |
| 第一节 房地产信贷融资、金融风险与经济增长的文献综述 |
| 第二节 国外房地产证券化的文献综述 |
| 第三节 国内房地产证券化探索的文献综述 |
| 第四节 文献评述 |
| 第三章 房地产证券化的背景、实现形式与理论预期 |
| 第一节 房地产企业融资成本变化的成因 |
| 第二节 房地产企业融资成本变化的表现 |
| 第三节 房地产证券化的必要性 |
| 第四节 房地产证券化的实现形式 |
| 第五节 房地产证券化的现状 |
| 第六节 房地产证券化的理论预期 |
| 第四章 模型构建 |
| 第一节 家庭部门 |
| 第二节 消费品厂商 |
| 第三节 房地产商 |
| 第四节 中央银行 |
| 第五节 市场出清条件与均衡 |
| 第五章 模型求解 |
| 第一节 对数线性化 |
| 第二节 参数校准与稳态模型求解 |
| 第三节 房地产市场技术进步脉冲响应分析 |
| 第四节 消费品市场技术进步脉冲响应分析 |
| 第六节 房地产证券化与房地产未证券化脉冲响应对比 |
| 第七节 脉冲响应分析总结 |
| 第六章 房地产证券化中国实践中存在的难点 |
| 第一节 租赁型住房效用与产权型住房效用差异 |
| 第二节 投资回报率的差异 |
| 第七章 结论与建议 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（2）长租公寓REITs融资组织效率研究（论文提纲范文）
| 致谢 |
| 摘要 |
| abstract |
| 变量注释表 |
| 1 绪论 |
| 1.1 研究背景与问题 |
| 1.2 国内外研究综述 |
| 1.3 相关概念界定 |
| 1.4 研究方法与技术路线 |
| 1.5 研究意义 |
| 2 长租公寓REITs融资组织效率内涵与测度 |
| 2.1 长租公寓REITs融资组织效率内涵 |
| 2.2 长租公寓REITs融资组织效率测度 |
| 2.3 小结 |
| 3 长租公寓REITs融资组织效率分析 |
| 3.1 基本假设与参数设定 |
| 3.2 两种组织形式的组织效率对比分析 |
| 3.3 同一组织形式的组织效率影响机制分析 |
| 3.4 小结 |
| 4 长租公寓REITs融资效率化组织构建 |
| 4.1 效率化组织构建基础 |
| 4.2 效率化组织构建条件 |
| 4.3 效率化组织构建框架 |
| 4.4 小结 |
| 5 长租公寓REITs融资效率化组织保障机制设计 |
| 5.1 机制设计基本思想 |
| 5.2 组织合作效率保障机制 |
| 5.3 组织合作风险防范机制 |
| 5.4 REITs融资组织退出机制 |
| 5.5 小结 |
| 6 案例研究——美国EQR |
| 6.1 美国REITs发展概况 |
| 6.2 EQR融资组织分析 |
| 6.3 小结 |
| 7 结论与展望 |
| 7.1 研究结论 |
| 7.2 研究创新点 |
| 7.3 不足与展望 |
| 参考文献 |
| 附录 |
| 作者简介 |
| 学位论文数据集 |
（3）我国房地产信托投资基金（REITs）法律规则的完善（论文提纲范文）
| 中文摘要 |
| Abstract |
| 绪论 |
| 一、研究背景及意义 |
| 二、文献综述 |
| (一)国内文献 |
| (二)国外文献 |
| 三、研究内容以及研究方法 |
| (一)研究内容 |
| (二)研究方法 |
| 第一章 房地产信托投资基金(REITs)基本理论 |
| 第一节 房地产信托投资基金(REITs)概述 |
| 一、房地产信托投资基金(REITs)概念与特征 |
| 二、REITs 相关概念辨析 |
| 第二节 房地产信托投资基金(REITs)的种类 |
| 一、以组织形式划分 |
| 二、以投资方式划分 |
| 三、以运作方式划分 |
| 四、以基金募集方式划分 |
| 五、以交易的公开程度划分 |
| 本章小结 |
| 第二章 我国REITs的现状及法律障碍 |
| 第一节 我国REITs的现状 |
| 一、我国REITs的探索进程 |
| 二、我国类REITs的实践路径 |
| 第二节 我国REITs运行的法律障碍 |
| 一、REITs专项立法缺失 |
| 二、证券法法律规制不足 |
| 三、税收法双重征税问题 |
| 四、信托法律规范缺失 |
| 本章小结 |
| 第三章 REITs法律制度的国际考察 |
| 第一节 美国REITs的借鉴 |
| 一、美国REITs的发展 |
| 二、美国REITs的法律规制 |
| 第二节 亚洲其他国家和地区REITs的借鉴 |
| 一、日本REITs的法律规制 |
| 二、新加坡REITs法律规制 |
| 三、中国香港地区REITs法律规制 |
| 第三节 域外REITs法律制度比较与我国法律移植 |
| 一、美国与亚洲区域国家REITs法律制度比较 |
| 二、我国REITs法律移植过程中需要注意的问题 |
| 本章小结 |
| 第四章 我国REITs法律规则的完善 |
| 第一节 对我国REITs立法体例的建议 |
| 第二节 REITs部门法完善建议 |
| 一、税法方面 |
| 二、证券法方面 |
| 三、信托法方面 |
| 本章小结 |
| 结论 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（4）基于PPP+REITs的养老地产规模化发展融资模式研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 1 绪论 |
| 1.1 论文选题背景、目的和意义 |
| 1.1.1 论文选题背景 |
| 1.1.2 论文研究目的 |
| 1.1.3 论文研究意义 |
| 1.2 国内外研究现状及文献综述 |
| 1.2.1 国外研究现状及文献综述 |
| 1.2.2 国内研究现状及文献综述 |
| 1.2.3 文献评述 |
| 1.3 主要研究内容、研究目标、研究方法与技术路线 |
| 1.3.1 主要研究内容 |
| 1.3.2 研究目标 |
| 1.3.3 研究方法与技术路线 |
| 1.4 本章小结 |
| 2 概念界定及理论基础 |
| 2.1 概念界定 |
| 2.1.1 养老地产概念界定 |
| 2.1.2 PPP模式基本理论 |
| 2.1.3 REITs模式概念界定 |
| 2.2 理论基础 |
| 2.2.1 新公共管理理论 |
| 2.2.2 金融功能理论 |
| 2.2.3 风险分散原理 |
| 2.3 本章小结 |
| 3 国内养老地产发展及融资现状及问题分析 |
| 3.1 国内养老地产开发主体 |
| 3.2 养老地产国内融资现状及困境 |
| 3.3 我国养老地产融资来源 |
| 3.4 本章小结 |
| 4 成熟养老地产发展及融资经验借鉴 |
| 4.1 美国养老地产发展及融资体系 |
| 4.1.1 美国养老地产投资主体 |
| 4.1.2 美国养老地产融资来源 |
| 4.2 日本养老地产发展及融资体系 |
| 4.2.1 日本养老地产投资主体 |
| 4.2.2 日本养老地产融资来源 |
| 4.3 其他国家和台湾地区养老地产发展及融资分析 |
| 4.3.1 新加坡养老地产融资模式 |
| 4.3.2 台湾养老地产融资模式 |
| 4.3.3 德国养老地产融资模式 |
| 4.4 本章小结 |
| 5 PPP+REITs养老地产模式构建 |
| 5.1 养老地产引入PPP模式的必要性分析 |
| 5.2 PPP养老地产引入REITs的必要性分析 |
| 5.2.1 PPP项目融资成本仍然高企 |
| 5.2.2 PPP项目沉淀资本金需要有效退出机制 |
| 5.3 PPP REITs联动的契合点分析 |
| 5.3.1 投资领域一致 |
| 5.3.2 资产收益稳定 |
| 5.3.3 项目运作目标一致 |
| 5.3.4 风险分配与管理一致 |
| 5.4 PPP+REIT养老地产思路与模式选择 |
| 5.4.1 PPP+REITs养老地产模式思路 |
| 5.4.2 PPP模式的选择 |
| 5.4.3 REITs模式的选择 |
| 5.5 PPP+REITs养老地产模式构建 |
| 5.5.1 PPP+REITs养老地产模型 |
| 5.5.2 PPP+REITs养老地产运作流程 |
| 5.5.3 PPP+REITs养老地产模式参与主体分析 |
| 5.6 PPP+REITs养老地产模式收益及风险机制分析 |
| 5.6.1 PPP+REITs养老地产收益机制分析 |
| 5.6.2 PPP+REITs养老地产分配机制分析 |
| 5.6.3 PPP+REITs养老地产模式风险分析 |
| 5.7 本章小结 |
| 6 PPP+REITs养老地产可行性分析及发展问题 |
| 6.1 PPP+REITs养老地产的可行性分析 |
| 6.1.1 PPP+REITs养老地产需求侧可行性 |
| 6.1.2 PPP+REITs养老地产供给侧可行性 |
| 6.2 PPP+REITs养老地产模式实际应用情况 |
| 6.3 PPP+REITs养老地产的发展问题 |
| 6.3.1 政策与制度层面问题 |
| 6.3.2 经济与市场层面问题 |
| 6.3.3 社会层面问题 |
| 6.3.4 技术层面问题 |
| 6.4 本章小结 |
| 7 结论及展望 |
| 7.1 结论 |
| 7.2 发展建议 |
| 7.3 本文的不足之处及展望 |
| 参考文献 |
| 攻读硕士学位期间发表学术论文情况 |
| 致谢 |
（5）房地产投资信托基金（REITs）的价值增长机制分析及策略研究（论文提纲范文）
| 论文创新点 |
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 第1章 绪论 |
| 1.1 研究背景及问题的提出 |
| 1.1.1 研究背景 |
| 1.1.2 中国大陆房地产行业发展状况 |
| 1.1.3 现有REITs的发展状况 |
| 1.1.4 我国REITs的发展现状 |
| 1.2 研究目的与研究意义 |
| 1.2.1 研究目的 |
| 1.2.2 研究意义 |
| 1.3 国内外研究现状述评 |
| 1.3.1 国外学者的研究 |
| 1.3.2 国内学者的研究 |
| 1.3.3 相关研究现状评述 |
| 1.4 本文主要研究内容及研究方法 |
| 1.4.1 主要研究内容 |
| 1.4.2 本文的研究方法 |
| 1.4.3 本文的创新与不足 |
| 第2章 房地产投资信托基金REITS相关理论基础 |
| 2.1 REITS概念界定 |
| 2.1.1 房地产信托投资基金REITs的概念 |
| 2.1.2 房地产投资信托基金相关概念的辨析 |
| 2.2 REITS市场价值相关理论概述 |
| 2.2.1 组合投资理论 |
| 2.2.2 委托代理理论 |
| 2.2.3 风险控制理论 |
| 2.3 REITS价值增长的理论基础 |
| 2.3.1 REITs的价值概述 |
| 2.3.2 REITs价值估值方法与模型 |
| 第3章 REITS价值增长的作用机制 |
| 3.1 内部增长 |
| 3.1.1 租金增长 |
| 3.1.2 租户升级 |
| 3.1.3 物业翻新 |
| 3.1.4 出售原物业 |
| 3.2 外部增长 |
| 3.2.1 收购机会 |
| 3.2.2 新开发 |
| 3.3 REITS价值增长的具体体现:蓝筹股REITS |
| 3.3.1 管理团队的绝对重要性 |
| 3.3.2 额外的内部增长 |
| 3.3.3 良好的物业区位优势 |
| 3.3.4 价值创造的业绩记录 |
| 3.3.5 资产负债表的强健程度 |
| 第4章 REITS内部增长因素实证分析 |
| 4.1 分析方法:VAR模型 |
| 4.1.1 建立REITs内部增长要素VAR模型 |
| 4.1.2 方差分解概述 |
| 4.1.3 脉冲响应函数描述 |
| 4.2 变量选择与数据处理 |
| 4.2.1 新加坡REITs收益率模型 |
| 4.2.2 收益影响因素指标体系 |
| 4.3 ADF单位根检验 |
| 4.4 JOHANSEN协整分析 |
| 4.5 VAR模型滞后期的选取 |
| 4.6 VAR模型的稳定性判别 |
| 4.7 因素方差分析 |
| 4.8 脉冲分析 |
| 4.9 研究结论 |
| 第5章 REITS外部增长因素的实证分析——以越秀房产信托基金为例 |
| 5.1 REITS外部增长因素的实证分析的基本框架 |
| 5.2 香港蓝筹REITS越秀房产信托基金增长分析 |
| 5.2.1 越秀REITs内部增长 |
| 5.2.2 越秀REITs外部增长 |
| 5.3 模型设定与数据 |
| 5.3.1 模型设定 |
| 5.3.2 对数据的说明 |
| 5.4 估计结果与结论 |
| 5.4.1 估计结果 |
| 5.4.2 结论分析 |
| 第6章 国际知名蓝筹股REITS的估值方法及绩效评价的实证分析 |
| 6.1 蓝筹REITS股票估值因素 |
| 6.1.1 账面资产价值 |
| 6.1.2 净资产价值NAV |
| 6.1.3 REITs证券市场的整体估值和历史数据 |
| 6.1.4 小结 |
| 6.2 基于杜邦分析法的蓝筹股REITS绩效评价实证分析 |
| 6.2.1 指标设计 |
| 6.2.2 各大REITs公司ROE的实证分析 |
| 6.2.3 启示 |
| 6.3 基于资本资产定价模型的国际知名蓝筹股REITS的绩效价值分析 |
| 6.3.1 基于资本资产定价模型(CAPM)的绩效价值分析框架 |
| 6.3.2 资本资产定价模型(CAPM)与本文的模型设定 |
| 6.3.3 数据说明与分析 |
| 6.3.4 实证分析与检验结论 |
| 第7章 REITS市场收益增长的策略分析 |
| 7.1 REITS市场收益内部增长策略解析 |
| 7.1.1 租金增长 |
| 7.1.2 租户升级:吸引最好的租客 |
| 7.1.3 物业翻新 |
| 7.1.4 出售原资产 |
| 7.2 市场收益外部增长的策略解析 |
| 7.2.1 收购 |
| 7.2.2 新开发 |
| 7.2.3 扩张或再开发原有物业 |
| 7.2.4 联合企业战略 |
| 7.2.5 参与房地产相关的业务 |
| 7.3 蓝筹价值增长策略:提高公司治理结构的理论及案例分析 |
| 7.3.1 REITs公司委托代理理论 |
| 7.3.2 REITs委托代理问题的模型分析 |
| 7.3.3 案例分析:越秀REITs的治理结构 |
| 7.4 REITS发展的相关政策建议 |
| 7.4.1 .为房地产投资信托基金的实施运作创造必要的宏观环境 |
| 7.4.2 建立具有中国特色的风险防范体系 |
| 7.4.3 完善REITs理论研究、重视人才培养 |
| 参考文献 |
| 附原始数据表 |
| 后记 |
（6）我国房地产企业资产证券化融资研究 ——以J企业发行CMBS为例（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstracts |
| 第一章 绪论 |
| 1.1 研究背景 |
| 1.2 研究意义 |
| 1.2.1 理论意义 |
| 1.2.2 实际意义 |
| 1.3 研究综述 |
| 1.3.1 国外研究综述 |
| 1.3.2 国内研究综述 |
| 1.3.3 国内外研究述评 |
| 1.4 研究方法、研究内容和框架 |
| 1.4.1 研究方法 |
| 1.4.2 研究内容与框架 |
| 1.5 本文的创新之处 |
| 第二章 相关概念和理论 |
| 2.1 资产证券化基本概念和主要分类 |
| 2.1.1 资产证券化基本概念 |
| 2.1.2 资产证券化主要分类 |
| 2.2 资产证券化基本操作流程 |
| 2.2.1 资产证券化操作的主要参与者 |
| 2.2.2 操作基本流程 |
| 2.3 相关理论基础 |
| 2.3.1 资产重组理论 |
| 2.3.2 风险隔离理论 |
| 2.3.3 信用增级理论 |
| 2.3.4 信息不对称理论 |
| 第三章 资产证券化在我国房地产企业应用现状 |
| 3.1 资产证券化在我国的发展 |
| 3.2 资产证券化在房地产领域应用的形式 |
| 3.2.1 购房尾款证券化 |
| 3.2.2 租金收益权资产证券化 |
| 3.2.3 供应链资产证券化 |
| 3.2.4 物业费证券化 |
| 3.2.5 房地产投资信托(REITs) |
| 3.2.6 商业地产抵押贷款证券化(CMBS) |
| 3.3 资产证券化在我国房地产领域应用的必要性 |
| 3.4 资产证券化在我国房地产领域应用的可行性 |
| 3.4.1 供给角度的可行性 |
| 3.4.2 需求角度的可行性 |
| 3.4.3 操作角度的可行性 |
| 第四章 案例分析—以J企业发行CMBS为例 |
| 4.1 J公司概况 |
| 4.2 公司资产证券化模式设计 |
| 4.2.1 发行背景 |
| 4.2.2 发行情况 |
| 4.2.3 交易结构 |
| 4.2.4 资产池情况 |
| 4.2.5 现金流预测以及覆盖率分析 |
| 4.2.6 基础资产现金流预测的主要影响因素分析 |
| 4.2.7 SPV(特殊目的载体)构建 |
| 4.2.8 信用增级 |
| 4.3 应用结果分析 |
| 4.3.1 资产证券化的融资效果分析 |
| 4.3.2 风险分析 |
| 4.3.3 风险防范 |
| 第五章 资产证券化在我国房地产应用存在的问题及改进措施 |
| 5.1 资产证券化在我国房地产应用存在的问题 |
| 5.1.1 法律制度建设尚不完善 |
| 5.1.2 交易环节缺乏专门的税收规定 |
| 5.1.3 计划管理人能力有待提升 |
| 5.1.4 投资人和发行人动力不足 |
| 5.1.5 信息披露不充分,评级体系需加强 |
| 5.2 对策建议 |
| 5.2.1 完善相关法律制度 |
| 5.2.2 制定相应的税收规定 |
| 5.2.3 提高计划管理人投行能力 |
| 5.2.4 提升投资者机制 |
| 5.2.5 优化信用评级和信息披露质量 |
| 结论 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
| 个人简历 |
（7）房地产证券化风险预警研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 第一章 绪论 |
| 1.1 研究背景 |
| 1.2 研究目的及意义 |
| 1.2.1 研究目的 |
| 1.2.2 研究意义 |
| 1.3 概念界定 |
| 1.4 创新点 |
| 1.5 研究框架 |
| 1.5.1 研究方法 |
| 1.5.2 研究内容 |
| 1.5.3 结构框架 |
| 第二章 文献综述 |
| 2.1 房地产融资研究 |
| 2.1.1 国外研究现状 |
| 2.1.2 国内研究现状 |
| 2.2 房地产证券化研究现状 |
| 2.2.1 国外研究现状 |
| 2.2.2 国内研究现状 |
| 2.3 金融风险预警研究现状 |
| 2.3.1 国外研究现状 |
| 2.3.2 国内研究现状 |
| 2.4 文献述评 |
| 第三章 房地产证券化风险识别 |
| 3.1 房地产证券化流程 |
| 3.2 系统性风险识别 |
| 3.2.1 经济环境风险 |
| 3.2.2 法律环境风险 |
| 3.2.3 政治环境风险 |
| 3.2.4 自然环境风险 |
| 3.3 非系统性风险识别 |
| 3.3.1 发起人风险 |
| 3.3.2 发行人风险 |
| 3.3.3 投资者风险 |
| 第四章 房地产证券化风险预警系统构建 |
| 4.1 运作机制与运作流程 |
| 4.1.1 运作机制 |
| 4.1.2 运作流程 |
| 4.2 风险识别 |
| 4.3 预警指标体系构建及预警区间确定 |
| 4.3.1 构建原则 |
| 4.3.2 构建思路 |
| 4.3.3 指标体系确定 |
| 4.3.4 预警区间确定 |
| 4.4 风险对策 |
| 第五章 案例分析 |
| 5.1 建元 2007-1 背景介绍 |
| 5.2 建元 2007-1 交易结构 |
| 5.3 建元 2007-1 风险预警系统构建 |
| 5.3.1 风险分析 |
| 5.3.2 风险预警处理 |
| 5.3.3 风险对策 |
| 第六章 结论与展望 |
| 6.1 结论 |
| 6.2 展望 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（8）房地产投资信托法律问题研究（论文提纲范文）
| 摘要 Abstract 引言 一、 房地产投资信托基础理论 |
| （一） 房地产投资信托的定义与起源 |
| 1. 房地产投资信托的定义 |
| 2. 房地产投资信托的起源 |
| （二） REITs 的分类 |
| 1. 按照资金的投资方向分类 |
| 2. 按照房地产投资信托的组织结构分类 |
| 3. 按照资金的募集方式分类 |
| 4. 按照基金的运作方式分类 |
| （三） REITs 的特征与优势 |
| 1. REITs 的特征 |
| 2. REITs 的优势 |
| （四） REITs 与相关概念的辨析 |
| 1. REITs 与房地产投资基金 |
| 2. REITs 与证券投资基金 |
| 3. REITs 与房地产信托 |
| 4. REITs 与房地产证券化 二、 我国大陆地区发展房地产投资信托面临的障碍 |
| （一） 《证券法》对证券认定范围过窄影响 REITs 上市交易 |
| （二） 《公司法》对股份转让的规定限制了 REITs 的流通 |
| （三） 《信托法》中信托的定义不利于 REITs 的设立 |
| （四） 信托财产登记制度的缺失限制了 REITs 的发展 |
| （五） 税收法律制度不完善使 REITs 难以享受税收优惠待遇 三、 美国、日本、香港、台湾 REITs 法律制度评析 |
| （一） 美国 REITs 法律制度简介 |
| 1. 关于 REITs 的资格 |
| 2. REITs 的运作 |
| 3. 对 REITs 的监管 |
| 4. REITs 的终止 |
| （二） 日本 REITs 法律制度概览 |
| 1. 日本 REITs 的设立条件 |
| 2. 日本对 REITs 的监管 |
| 3. 日本 REITs 信息披露的要求 |
| （三） 香港 REITs 法律制度简述 |
| 1. 香港 REITs 的设立和组织形式 |
| 2. 投资方向及收益分配 |
| 3. 税收方面的要求 |
| 4. 香港 REITs 的上市要求 |
| （四） 台湾 REITs 法律制度考察 |
| 1. 台湾 REITs 的组织结构及投资对象 |
| 2. 信托资产的管理 |
| 3. 收益分配及对 REITs 监督 |
| （五） 美国、日本、香港、台湾 REITs 法律制度的比较 |
| （六） 美国、日本、香港、台湾 REITs 法律制度的启示 四、 我国大陆地区 REITs 法律制度之构建 |
| （一） 我国大陆地区发展房地产投资信托的必要性 |
| 1. 房地产企业急需更多的融资渠道 |
| 2. 银行业急需降低自身的金融风险 |
| 3. 投资者急需一种优质的投资产品 |
| 4. 信托业急需扩展新业务 |
| （二） 制定 REITs 专项法律 |
| 1. 关于 REITs 的设立 |
| 2. 关于 REITs 的运行 |
| 3. REITs 的监管机构及退出机制 |
| （三） 完善与 REITs 相关的法律制度 |
| 1. 将信托受益凭证纳入《证券法》中证券范围 |
| 2. 《公司法》中制定专门针对公司型 REITs 股份转让的条款 |
| 3. 修改《信托法》关于“信托”的定义 |
| 4. 结合《物权法》建立完善的信托财产登记制度 |
| 5. 完善税收法律制度解决 REITs 双重征税的问题 结语 参考文献 附录 在读期间发表的学术论文情况 |
（9）房地产证券化法律制度的SWOT分析（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 导论 |
| 一、选题背景与意义 |
| 二、研究文献综述 |
| 三、研究路径与方法 |
| 四、论文结构与创新 |
| 第一章 房地产证券化法律制度和SWOT分析法概述 |
| 第一节 房地产证券化法律制度的基本法理 |
| 一、法律涵义与特征 |
| 二、制度源流与地位 |
| 三、我国探索与实践 |
| 第二节 SWOT分析法的基本思路 |
| 一、SWOT分析法概览 |
| 二、SWOT分析法分析思路 |
| 第三节 SWOT分析法分析房地产证券化法律制度的必要性 |
| 一、系统化分析 |
| 二、战略性分析 |
| 第二章 房地产证券化法律制度的优势分析(S) |
| 第一节 房地产证券化法律制度的运行优势 |
| 一、资产流动性 |
| 二、资本大众化 |
| 三、产权证券化 |
| 四、风险分散化 |
| 五、融资灵活性 |
| 六、经营专业化 |
| 第二节 我国推行房地产证券化法律制度的独特优势 |
| 一、需求优势 |
| 二、后发优势 |
| 第三章 房地产证券化法律制度的劣势分析(W) |
| 第一节 房地产证券化法律制度运作中的法律问题 |
| 一、资产发起和出售中的法律问题 |
| 二、SPV与破产隔离中的法律问题 |
| 三、信用评级和信用增级中的法律问题 |
| 四、证券化产品发行和交易中的法律问题 |
| 五、资产服务过程中的法律问题 |
| 六、其他法律问题 |
| 第二节 我国实施房地产证券化法律制度的制约因素 |
| 一、体制的制约 |
| 二、法规的制约 |
| 三、市场的制约 |
| 四、信用的制约 |
| 五、技术人才的制约 |
| 六、中介组织的制约 |
| 第四章 房地产证券化法律制度的发展机会分析(0) |
| 第一节 房地产证券化法律制度存续的应然环境 |
| 一、宏观条件 |
| 二、微观特征 |
| 第二节 我国发展房地产证券化法律制度的可行性分析 |
| 一、具有良好的经济环境 |
| 二、房地产和证券市场体系初具规模 |
| 三、金融组织体系逐步完善 |
| 四、法制建设在不断完善 |
| 第三节 我国发展房地产证券化法律制度的机遇性分析 |
| 一、房地产市场的成熟 |
| 二、投资群体的形成 |
| 三、信托业的发展 |
| 四、加入WTO的发展机遇 |
| 五、国际经验的共享 |
| 六、国际板的适时推出 |
| 第五章 房地产证券化法律制度的发展威胁分析(T) |
| 第一节 美国次贷危机的成因及其警示 |
| 一、次贷危机的成因 |
| 二、次贷危机的警示 |
| 第二节 我国发展房地产证券化法律制度面临的威胁 |
| 一、我国金融市场的不成熟 |
| 二、我国房地产开发市场的发展落后 |
| 三、面临系列风险 |
| 四、法律及配套法规亟待完善 |
| 五、社会文化背景障碍与冲突 |
| 第六章 用SWOT分析法构建我国房地产证券化法律制度的思考 |
| 第一节 房地产证券化法律制度的SWOT系统矩阵分析 |
| 一、具体分析 |
| 二、分析结论 |
| 第二节 推进我国房地产证券化法律制度的对策建议 |
| 一、价值取向 |
| 二、立法体例 |
| 三、总体原则 |
| 四、具体路径 |
| 结语 |
| 注释 |
| 参考文献 |
| 后记 |
（10）我国房地产金融产品风险防范研究（论文提纲范文）
| 提要 |
| Abstract |
| 1 引言 |
| 1.1 选题背景 |
| 1.2 研究目的和意义 |
| 1.2.1 研究目的 |
| 1.2.2 研究意义 |
| 1.3 文献综述 |
| 1.3.1 国外研究现状 |
| 1.3.1.1 对房地产金融风险成因的研究 |
| 1.3.1.2 对房地产金融风险防范的研究 |
| 1.3.2 国内研究现状 |
| 1.3.2.1 对房地产金融风险的认识 |
| 1.3.2.2 防范房地产金融风险的思路 |
| 1.4 研究方法 |
| 1.5 本文结构安排 |
| 2 房地产金融产品及风险概述 |
| 2.1 房地产金融产品 |
| 2.1.1 房地产金融产品的内涵 |
| 2.1.2 房地产金融产品的种类 |
| 2.1.2.1 房地产信贷 |
| 2.1.2.2 房地产证券 |
| 2.1.2.3 房地产信托 |
| 2.1.2.4 房地产保险 |
| 2.2 房地产金融产品风险 |
| 2.2.1 房地产金融产品风险的内涵 |
| 2.2.2 房地产金融产品风险的种类 |
| 2.2.2.1 操作风险 |
| 2.2.2.2 信用风险 |
| 2.2.2.3 价格风险 |
| 2.2.2.4 宏观风险 |
| 3 我国房地产金融产品风险分析 |
| 3.1 我国房地产金融产品的发展现状 |
| 3.1.1 产品体系逐步完善 |
| 3.1.2 产品规模逐年增加 |
| 3.1.3 产品质量不断提高 |
| 3.2 我国房地产金融产品面临的风险问题 |
| 3.2.1 房地产信贷的风险 |
| 3.2.1.1 微观层面 |
| 3.2.1.2 宏观层面 |
| 3.2.1.3 房地产信贷产品风险传递机制 |
| 3.2.2 房地产证券化的风险 |
| 3.2.2.1 微观层面 |
| 3.2.2.2 宏观层面 |
| 3.2.3 房地产投资信托基金的风险 |
| 3.2.3.1 微观层面 |
| 3.2.3.2 宏观层面 |
| 4 美国房地产金融产品风险防范借鉴 |
| 4.1 美国房地产金融产品风险防范的成功经验 |
| 4.1.1 完善的房地产金融市场体系 |
| 4.1.2 完备的政府调控系统 |
| 4.1.3 房地产金融产品创新化 |
| 4.2 次贷危机对我国房地产金融产品风险防范的启示 |
| 4.2.1 次贷危机的形成过程和爆发原因 |
| 4.2.1.1 形成过程 |
| 4.2.1.2 爆发原因 |
| 4.2.2 房地产金融产品在次贷危机中的风险分析 |
| 4.2.2.1 次级贷款的高违约风险 |
| 4.2.2.2 次贷衍生产品的风险放大机制 |
| 4.2.3 次贷危机的启示意义 |
| 5 我国房地产金融产品风险防范对策 |
| 5.1 房地产金融产品风险防范的总体思路 |
| 5.2 构建良好的宏观环境 |
| 5.2.1 完善房地产金融市场,防范流动性风险 |
| 5.2.1.1 促进房地产证券化发展 |
| 5.2.1.2 加快房地产投资信托基金建设 |
| 5.2.2 建立全面公正的社会信用体系,防范信用风险 |
| 5.2.3 加快高素质人才队伍建设,防范产品运作风险 |
| 5.2.4 健全房地产金融法律体系,防范法制风险 |
| 5.2.4.1 扫除现存法律障碍 |
| 5.2.4.2 建立健全法律体系 |
| 5.3 建立科学的风险防范体系 |
| 5.3.1 加强政府监管力度,防范政策风险和泡沫风险 |
| 5.3.1.1 保持宏观调控的针对性、适度性、连贯性,防范政策风险 |
| 5.3.1.2 完善房地产泡沫风险监测指标体系,防范泡沫风险 |
| 5.3.2 提高金融机构自律能力,防范操作风险 |
| 5.4 三种房地产金融产品最主要风险的防范对策 |
| 6 结论 |
| 后记 |
| 参考文献 |
| 在学期间发表的学术论文及研究成果 |
| 详细摘要 |
四、房地产证券化的性质条件及在我国发展的障碍（论文参考文献）
- [1]房地产证券化的机制与效应-动态模型与数量分析[D]. 罗樱浦. 南京大学, 2020(04)
- [2]长租公寓REITs融资组织效率研究[D]. 刘伟. 中国矿业大学, 2020(01)
- [3]我国房地产信托投资基金（REITs）法律规则的完善[D]. 李颖. 黑龙江大学, 2019(03)
- [4]基于PPP+REITs的养老地产规模化发展融资模式研究[D]. 陈筱竹. 大连理工大学, 2019(02)
- [5]房地产投资信托基金（REITs）的价值增长机制分析及策略研究[D]. 王皖君. 武汉大学, 2018(03)
- [6]我国房地产企业资产证券化融资研究 ——以J企业发行CMBS为例[D]. 王敏磊. 福州大学, 2018(03)
- [7]房地产证券化风险预警研究[D]. 张立群. 河北工业大学, 2015(05)
- [8]房地产投资信托法律问题研究[D]. 李建树. 中南民族大学, 2012(03)
- [9]房地产证券化法律制度的SWOT分析[D]. 黄超焕. 复旦大学, 2011(08)
- [10]我国房地产金融产品风险防范研究[D]. 吴洋. 首都经济贸易大学, 2011(04)
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